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    温州立法规范物业管理 小区烦心事立法能解否?

    时间2018-04-10 来源陕西物业 编辑GZ 浏览次数
      小区电梯一停数月怎么办,业委会成员该不该拿报酬,居民不交物业费怎么办……这些小区管理中时常出现的烦心事,不仅给业主添堵,有时也会激化小区矛盾,成为基层治理的一个痛点。
     
      近日,温州市人大常委会已通过《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》),将报请省人大常委会批准后实施。该《条例》是温州制定的第三部地方性法规、第二部实体法,在创新社区管理领域有不少亮点,能否为小区业主和物业公司除去心头之患?
     
     
      公共资金到底怎么花
     
      在温州,蒋成富被称为处理业主纠纷的“老娘舅”。2013年,温州成立全国首个市级业主委员会协会,专门协调业主与物业公司、开发商之间的关系,蒋成富担任协会会长。他分析,目前温州各小区业委会良莠不齐,部分业委会成员私心较重,谋取不当利益,有违规动用维修资金、占有小区公共收入等行为。
     
      维修资金使用不规范、小区公共收入去向不明等“糊涂账”,在不少小区存在,经常成为矛盾纠纷激化的导火索。
     
      维修资金等小区公有财产应该如何规范使用?《条例》规定,业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益,不得以任何个人的名义进行存储和管理。《条例》还明确,按“首期交存的物业专项维修资金总额”的5%设立应急备用维修资金。当发生电梯故障、消防设施故障等可能危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时,可以由业主委员会、物业服务企业或者相关业主申请,经由业主委员会核实,未成立业主委员会的,由相关业主核实同意后可以直接申请使用应急备用维修资金。
     
      据介绍,所谓应急维修备用金,是针对紧急使用维修资金难问题特别设立的“绿色通道”。对于这一规定,市民刘小姐表示认可,“过去,小区一些设施维修需要很长时间,对住户生活影响较大。如果能直接使用备用金,碰到电梯维修时,速度能大大加快。”
     
      蒋成富说,《条例》引入专项维修资金应急备用金制度,并明确其使用范围,对维修资金使用起到了一定约束作用。不过他坦言,维修资金能否安全、有效使用,避免物业服务企业、业委会借“绿色通道”恶意掏空维修资金,关键还看相关各方使用管理责任是否落实到位,政府有关部门也要完善事中和事后监督。
     
      业委会发津贴有用吗
     
      12月底,温州市民吴女士又收到由业主代表送来的关于罢免业委会的集体签名同意书。吴女士所在小区建成不到10年,但业委会已换了至少3次。
     
      业委会成立难、成立以后运行难等问题,在不少小区普遍存在。根据浙江省物业管理系统报表,截至今年6月底,温州有物业进驻的小区约1465个,其中成立业委会的只有550个,仅占37.5%。温州市住建委物业修建管理处有关负责人透露,当地业委会成立率处于国内较低水平。
     
      温州市人大常委会法工委规备室主任周松玉接受记者采访时说,他们在立法调研中发现,不少业委会在选举产生后存在不可持续性问题。“绝大部分业委会是公益性质的,成员凭着‘热心肠’为大家办事,有时得自己贴车马费、通讯费,不拿一分钱报酬不说,往往还吃力不讨好。这导致一些成员积极性消退,有些人不愿再干了。”
     
      对此,《条例》设定了倡导性条款:有条件的物业管理区域,经业主大会决定,可以给予业主委员会成员一定津贴,也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。
     
      周松玉说,创设这个制度主要源于两方面考虑,一是在公开征求意见问卷调查中,有73.1%的民众表示赞同;二是温州一些小区已在尝试业委会成员津贴制度,从小区经营收入中,给业委会成员发放一定的交通、话费补贴。“立法只是创设倡导性制度,给或不给、给多少补贴由业主大会决定,充分体现业主自治。但有几个前提,一是有条件的小区,二是必须通过业主大会决定,三是津贴应该适度。”周松玉说。
     
      周松玉认为,给业委会成员发津贴,有利于调动他们的积极性。这项制度与《条例》中业委会履职范围、业委会及其成员的禁止性条款等相衔接,有利于促进业主委员会履职“阳光化”,更好地维护业主权益。
     
      而浙江大学公共政策研究院副院长范柏乃教授对此并不看好,“条例没有明确规定津贴具体数量,一定程度上会增加业主负担,且业委会成员工作性质和内容不同,津贴制度可能弊大于利”。
     
      物业费收多少才合适
     
      物业收费不规范、质价不符等现象,各地屡见不鲜。在台州椒江区凤凰铂金广场小区,业主曾因物业服务乱收费问题怨声载道,如办张小区大门磁卡要求缴50元,许多业主认为太贵;物业每年向多层业主每户收取楼道路灯照明电费30元,部分业主认为不合理;物业对每个地下车位收取每年300元的管理费,业主觉得标准过高且无依据。部分业主因此拒交物业费,导致矛盾升级。
     
      物业费收多少才合适?《条例》提出,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。市、县(市、区)价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作,制订物业服务等级标准和物业服务费参考价格,并向社会公布。经评估需要调整的,应当及时调整。
     
      温州市人大法制委主任委员王旭东表示,此项规定有两大作用:一是规范物业服务收费,杜绝乱收费、高收费现象。二是避免物业公司在竞标时互相恶意压价,规范物业市场,从源头上保障物业服务质量。
     
      物业收费标准的出台是否有时间表?王旭东表示,住建部门将制定相应程序细则和物业服务合同等参考范本。根据《立法法》规定,地方性法规授权给部门制定的细则,应该在法规实施后1年内完成。
     
      欠费黑名单利弊如何
     
      业主欠缴物业费问题,也是物业管理的难点,不但影响物业企业正常运作,也损害其他业主利益。
     
      类似案例多地都有发生。杭州市中心的平安居小区,10余年来约有三分之二居民不按时缴纳物业费,导致欠费200余万元。因为小区物业拖欠垃圾清运费,环卫所停止清理垃圾,最后由街道协调才暂时解决。
     
      为避免此类事件发生,《条例》提出,将业主欠费纳入个人诚信档案,明确规定:业主无正当理由拒不缴纳规定费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式公开督促其限期缴纳。逾期不缴纳的,业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。对于拒不续交物业专项维修资金的业主,同样也可录入个人信用信息档案。
     
      将欠缴物业费纳入失信“黑名单”,此前在南京、重庆等地曾有尝试,效果不错。今年9月,南京一业主黄某因拖欠3000多元物业费登上失信“黑名单”,致使不能购买高铁票,最终不得不补缴物业费。在重庆,国土房管部门规定,对恶意拖欠物业服务费的业主,可暂停该房产的交易审批手续办理;失信业主今后购房申请贷款,也可能被银行拒之门外。
     
      不过也有市民担心,如果搞“一刀切”,规定不缴物业费就录入个人信用档案,当与物业产生矛盾时,业主手中将缺少制衡手段,无法促进物业服务质量提升。对于市民的担忧,王旭东解释,《条例》要求由街道(乡镇)核查信用条款,设定业主陈述、申辩制度,以此避免对业主造成“误伤”。同时,业主要学法、懂法,善于利用法律武器维护自身权益,避免采取拒缴物业费等消极手段。
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