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    《安徽省物业管理条例》解读

    时间2017-02-09 来源陕西物业网 编辑窈七 浏览次数

    2009年10月23日,省十一届人大常委会第十四次会议组成人员经过三次审议,表决通过了备受关注的《安徽省物业管理条例》(修订草案表决稿)。新修订的《安徽省物业管理条例》正式通过省人大常委会批准。

    一、修订《条例》的意义

    (一)《条例》的修订,有利于进一步规范物业管理活动中各方面的行为,增强《新条例》的可操作性,修订的《新条例》,有利于进一步明确业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业公司之间在物业管理方面的法律关系,明确相互之间的权利义务,减少和化解物业管理活动中的矛盾,有利于规范物业管理相关各环节的运作方法,增强《新条例》的可操作性。

    (二)《条例》的修订,为维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益提供了法律保障修订的《新条例》,根据物业管理的现实需要,在前期物业管理、物业服务、物业使用与维护等方面增加了相关内容,对物业管理活动中的一些行为设定了相关的禁止性规定,并明确了承担的法律责任,为维护业主和物业管理企业的合法权益提供了法律保障。

    (三)《条例》的修订,对进一步改善人民群众生活环境具有积极的推动作用

    《条例》的修订,有利于进一步规范和加强物业管理工作,有利于提高城市管理水平,改善城市人居环境,有利于保障物业的合理使用,提高群众生活质量;有利于构建小区的和谐,维护社会稳定。

    二、《新条例》的主要内容

    这次《条例》的修订,主要依据和参照了《民法通则》、《物权法》、国务院《物业管理条

    例》、《建设工程质量管理条例》、最高人民法院司法解释、部委规章等相关法律、法规、规章的规定,内容丰富,涉及面广。修订后的《新条例》共七章八十一条。

    (一)关于总则

    主要规定了四个方面的内容:

    1、明确了物业管理活动应遵循的原则

    物业管理是住宅商品化的产物,与人民群众的生活密切相关,为此,《新条例》根据物业管理的基本要求,突出了业主自治和依法监管的特点,确立了物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则(《新条例》第三条)。

    2、明确了县级以上人民政府、建设行政主管部门、房地产行政主管部门的管理职责

    加强物业管理监督,是各级政府及其相关部门的职责,明确监督管理的主体,有利于各级政府及其相关部门根据事权贯彻实施法规。《新条例》主要规范了三个层次:

    首先,规定了县级以上人民政府的管理职责。《新条例》规定:“县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。”(《新条例》第四条)

    其次,规定了房地产行政主管部门的管理职责。条例明确规定省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、区人民政府确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(《新条例》第五条)。房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核(《新条例》第六十三条第一款)。

    第三,规定了相关部门的监督管理职责。一是规定县级以上人民政府的其他有关部门应当相互配合,做好相关监督管理工作(《新条例》第五条第三款)。二是规定市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政部门应当加强公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为(《新条例》第六十三条第二款)。

    3、明确了街道办事处、乡镇人民政府,居民委员会、村民委员会在物业管理活动中的组织、职责等(管理重心下移)

    业主大会是业主维护共同利益的自治组织,但在现实中,住宅小区交付使用3至5年甚至更长时间成立不了业主大会和业主委员会,明确牵头单位负责组织协调业主大会成立和业主委员会换届工作,显得尤为迫切。为此,《新条例》规定:街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作。居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作(《新条例》第六条)。

    4、明确了行业协会的作用

    目前,行政主管部门的监管毕竟有限,要做好这项工作,必须充分发挥行业协会的作用,

    通过加强行业自律来提高物业服务水平和质量。为此,《新条例》规定:物业管理协会应当促进物业服务企业提高服务质量和水平(《新条例》第七条)。物业管理协会可以制定物业服务规范和等级标准,完善行业自律制度,配合主管部门建立健全信用档案(《新条例》第六十三条第三款)。

    (二)关于业主、业主大会及业主委员会

    推动业主大会、业主委员会的成立,是业主维权的有效渠道。因此,本条例在这方面作出了详细、具体的规范。主要规定了五个方面的内容:

    1、规定了业主、业主大会和业主委员会的权利和义务

    针对实践中存在着业主自治能力不强,业主成立业主大会、选举业主委员会还有不少困难,业主大会和业主委员会难以有效开展工作等问题。《新条例》对业主、业主大会和业主委员会的权利、义务作了详细、具体的规定(《新条例》第九条、第十一条、第十三条、第十四条)。为保证业主能够有效地行使权力,依据《物权法》和有关司法解释,《新条例》还对业主身份的确认(《新条例》第八条第二款)、业主重大事项的表决权作出了具体规定(《新条例》第十二条)。

    解读:

    一是为业主大会和业主委员会的成立奠定组织保障,解决业主大会成立难的问题

    截止到2009年6月,全省四千多个住宅小区,成立了业主大会并选举产生业主委员会的只有一千三百多个,占住宅小区总数的30%,业主维权的渠道没有完全建立起来,业主自治制度实行得并不理想。有的开发企业、前期物业服务企业出于各种原因阻挠业主成立业主大会和业主委员会,有些业主对物业管理漠不关心,不热心参与业主代表、业主委员会的选举工作,导致业主大会成立不起来,业主委员会也就难以选举成立。基于这一情况,为了推进业主自治,维护业主的合法权益,《新条例》明确规定了召开首次业主大会会议的条件(《新条例》第十七条)。另外,为了保障首次业主大会能够成立,还规定,符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组。建设单位或者前期物业服务企业应当将物业交付及业主入住情况及时报告街道办事处、乡(镇)人民政府。这样规定,就从根本上解决了召开首次业主大会的组织问题,为业主大会和业主委员会的成立奠定了组织保障。

    二是促进社区管理与物业管理有机结合。

    当前,在业主民主意识比较低的情况下推行业主自治制度,必须有政府的大力推动,但是由于基层物业主管部门执法力量有限,仅靠物业主管部门一家难以真正担负起推动业主实行自治的重任,因此,《新条例》按照“管理重心下移”的原则,赋予了“街道办事处和乡(镇)人民政府”在物业管理中一定的责任,充分发挥社区居民委员会的作用,实现真正的业主自治,使物业管理和社区管理有效结合起来。

    ▲ 明确规定了街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会在物业管理中的职责,充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、调解处理物业管理投诉等方面的作用,推动业主自治制度的实行;

    ▲ 规定了“管理进社区”的有关内容,规定住宅小区内应当配建一定比例的小区管理用房和社区居民委员会用房,为政府有关部门和社区居民委员进入小区实施管理提供办公用房; ▲ 规定了各管理部门应当对物业管理区域进行巡查,并按照各自职责,对违法行为及时作出处理,使政府管理辐射到物业管理区域,改变以往政府管理在实行物业管理的区域缺位、不到位的问题;

    ▲ 规定街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构应当具体指导、协调物业管理的有关工作,解决了物业无人关心的问题。只有这样,将物业管理与社区管理紧密结合起来,才能推动业主的真正自治,解决物业管理中的诸多问题。

    三是业主投票权有新规

    条例规定:

    《 新条例》第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

    一是专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算;

    二是业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。

    根据实践中情况,结合立法背景,对该条的实际应用进行分析:

    ① 立法背景:该条款的设立正是对《物权法》第七十六条所规定的以业主人数及面积数计算表决权数的延伸。同时根据实际情况,在未约定时,对建设单位的投票权进行了限制。也是基于业主自治组织的依法有序运行及难以成立等角度考虑,进行了这样的规定。

    ② 关于投票权的规定,贯彻了“约定优先”的原则,即只有在业主或业主大会未进行约定时,才按上述规定的内容确定。如果说开发商在购房合同中就投票权已与各位业主进行了约定,那么只要这一约定不违反合同法关于合同无效的规定,那么这种约定也是有效的。 ③ 如何确定业主身份,根据实践中的情况,在办理房产证前,应以购房合同为据确定业主身份。在办理房产证后,以不动产登记簿及房产证确认业主身份。在这里还存在一个问题,即

    夫妻共有房产问题。如果在确认业主身份时,夫妻双方未出示房产归属夫妻一方所有的证据,那么可以确认该房产该夫妻共有。当然,现在房产不限于夫妻共有,有的是亲戚、朋友、生意伙伴都可以共有一套房产,这些必须以房产证及不动产登记簿有效的购房合同为据。但是夫妻共有,在确认共有时要依据《婚姻法》的相关规定确定。

    ④ 如何确认业主房屋的面积,在法定测绘部门实测前按购房合同上所记载的面积,在实测后,按法定测绘部门测绘的面积为准,实践中一般交房时,开发商与业主都会办理房屋面积差异

    协议书,对房屋的实测面积有记载。在办理房产证后就以不动产登记簿上载明的面积为准。 ⑤ 条例实行后,参加投票的人员,业主也好、开发商也好,在业主大会未就投票权进行约定的前提下,可以按照上述法律规定进行操作,促进社区业主自治管理的进程。

    2、规定了业主大会筹备组的组成和职责

    针对实践中存在的业主大会难以成立的情况,为解决达到法定条件迟迟不召开业主大会的问题,《新条例》明确了由业主代表、建设单位、村(居)民委员会组成筹备组,对未及时召开业主大会的,规定由乡镇人民政府、街道办事处组建业主大会筹备组(《新条例》第十八条),这样规定,较好地解决了首次业主大会召开的组织问题,为业主大会和业主委员会的成立奠定了组织保障。同时,为保证筹备组能够有效地开展工作,《新条例》还对业主大会筹备组的职责作了明确规定(《新条例》第十九条),对乡镇、街道未按规定筹备、组织业主大会的,设定了法律责任(《新条例》第七十九条)。

    3、明确了首次业主大会成立和运作程序

    业主大会是业主行使管理共同物业权利,维护业主在物业管理活动中合法权益的重要渠道。广大业主通过业主大会的集体决策,以主人翁身份参加管理,有利于共同创造整洁优美、安全舒适、文明健康的生活环境。为此,《新条例》一是规定了业主大会召开的法定条件(《新条例》第十七条);二是规定了业主大会的运作程序(《新条例》第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条);三是规定了由业主大会选举产生的业主委员会的组成、任期和开展工作的方式(《新条例》第二十九条、第三十条、第三十二条)。

    业主大会何时必须召开

    具体事例:2007年3月,省城市民张先生(律师)在凤凰城家家景园三期买了一套商品房,并于当年9月装修入住。入住期间,张先生多次找开发建设单位,要求其组织召开首届业主大会,以维护全体业主权益,但得不到答复。

    现状:一些新建小区3~5年没成立业主委员会是常有事情,对物业的监督无法进行。 《新条例》第十七条规定:

    符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:入住率达到50%以上;首批物业交付满两年,并且入住率超过30%;首批物业交付满3年。未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应在45日内组建业主大会筹备组。

    会议经费:首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

    4、明确了物业管理区划及调整的具体程序

    原《条例》有物业管理区域划分的原则,但没有规定划分的程序,也没规定划分确认的主体,为便于实践中操作,《新条例》对物业管理区域的划定、调整方面作了规定:新建物业建设单位应当向设区的市、县(市)房地产行政主管部门申请划分登记。物业管理区域划定后,确需调整的,由设区的市、县(市)房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告 (《新条例》第十六条)。

    5、明确了保护业主的合法权益

    现实中,有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约,或者不依据法定程序作出某些决定,侵害业主的合法权益。为维护业主的合法权益,《新条例》设定了法律的救济渠道。一是规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。二是规定业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销(《新条例》第二十七条第二款、第三款)。

    (三)关于前期物业管理

    前期物业管理是根据国家关于房地产开发与物业管理相分离的原则作出的制度规定。鉴于实践中物业使用产生的一些纠纷往往与建设单位的遗留问题交织在一起,因此,本条例对前期物业的规定,在内容方面作了延伸。主要规定了六个方面的内容:

    1、明确了建设单位的责任

    针对建设单位在小区前期开发过程中,由于对配套建筑、设施设备的建设不到位,往往造成一些遗留问题,加大了后期物业管理的难度的情况,因此,《新条例》规定了建设单位把好设计施工关、竣工验收关,相关部门把好综合查验关。(1)新建住宅小区的配套建筑及设施设备,应严格执行国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程建设标准(《新条例》第三十三条)。(2)建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,提出与物业管理有关的建议。建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与(《新条例》第三十五条)。(3)建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,要报相关材料(《新条例》第三十六条)。(4)新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合相关条件后,建设单位方可办理物业交付手续。房地产行政主管部门可以对相关事项进行现场综合查验,对发现的问题,责令建设单位及时整改(《新条例》第三十七条、第三十八条)。(5)建设单位应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示(《新条例》第四十条第一款)。

    解读一、改革物业交付条件,维护业主合法权益

    条例第三十七条规定: 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位

    方可办理物业交付手续:

    (一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;

    (二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

    (三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

    (四)按照规划要求完成消防设施建设;

    (五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

    (六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

    (七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

    (八)法律、法规规定的其他条件。

    建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合查验,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合查验备案手续。

    具体事例:某项目,房屋交付时,连道路都没修好,业主交房,深一脚浅一脚只好与工程施工车辆同行,这边建设单位与业主交房,吵成一片,旁边施工机器轰鸣声响个不停。有的业主提出质疑时,开发商根本就不听。只要业主在相关交付手续上签字接收房屋,就万事大吉。

    解读:

    在房地产项目开发商过程中存在若干种验收制度,现在老百姓比较熟悉的是竣工验收备案制度,还有就是四方验收制度。前者是行政主管部门的监督管理,在后者四方验收合格后,质检站进行备案。而后者勘察、设计、施工、监理四方验收合格,这是《建设工程质量管理条例》所规定的内容。有的小区还在搞分户验收,当然由于各地情况不一,具体情况也各不相同,但是相对来讲,一般的商品房买卖合同规定的都是竣工验收备案视为交房的条件。正如前面事例中所讲到有的小区施工与交房并行,有的小区天然气的相关设备未安好就交房了,当然这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源,也是因为之前的相关法律法规不健全造成的,才造成的交房没有统一标准,各自为政的局面。基于这些情况,本条从实际出发、从业主生活需要出发,从安全出发,列举了八项的内容,只有这八项的内容都具备了或完善了,才会办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度,而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。

    从另一层面讲,严格开发商的交房责任,督促开发商加强施工质量,解决业主面临的实际问题,保护业主的合法权益。随着条例的实施,本条所设立的交房制度,其意义将更加突出。

    2、明确了物业服务用房等配套建筑的产权登记

    物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,所有权归业主,但是,建设单位和物业服务企业往往以产权没有明示为由,将业主共有的建筑另作他用。为避免引起不必要的纠纷,《新条例》规定:物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中予以记载(《新条例》第四十三条)。

    3、明确了物业服务用房面积及用途等

    物业服务用房的合理配置,是保证物业服务正常运转的重要条件。合理确定物业用房的面积,有利于增强可操作性,有利于促进《新条例》的执行。

    解读:关于物业管理用房的配置比例问题

    《新条例》第四十四条规定了物业管理用房的配置比例要求。在讨论修订时有人提出,这种配置比例的划分是否有科学依据,建议斟酌。省人大法制委员会研究认为,国务院《物业管理条例》第三十条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。国家统计局“关于同意制发房地产统计报表制度的函”规定,物业管理区域物业总建筑面积达到五万平方米以上的属于达到一定管理规模的小区。从国家的统计标准来看,五万平方米是个界限。再从我省的实际情况来看,截止到2009年6月,全省共有居住小区约2100个,其中物业总建筑面积五万平方米以下的约500个,五万至二十五万平方米的约1500个,二十五万平方米以上的约100个。因此,根据国家统计标准,结合我省实际,按照物业管理区域的大小,划定物业用房面积的底线,设定不同的比例,这既是对原条例规定的“不低于3?物业管理用房”的细化,也便于在实践中操作,建议此条不作修改。(《新条例》第四十四条)

    为此,《新条例》从以下三个方面作出规定:

    一是规定物业服务用房面积的底线,并区分不同情况作出不同规定(《新条例》第四十四条第一款第一项、第二项)。(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2?配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按1?的标准配置; 二是规定移交物业服务用房,不收取任何费用(《新条例》第四十四条第三款)。

    三是为保障物业用房便于开展物业服务活动,对物业服务用房的位置和基本条件作出了明确规定(《新条例》第四十四条第一款第三项、第四十四条第四款):物业服务用房应当在地面以上,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。

    4、明确了配套设施中的会所、幼儿园以及车位、车库等的产权归属

    《新条例》第四十五条规定:按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先满足业主需要。

    具体事例:实践中存在着大量的业主委员会与开发商及物业公司关于会所、幼儿园的纠纷,关于会所、幼儿园的归属问题一直是众说纷纭。由于许多开发商将会所的部分房屋用于经营与小区业主无关的事务,大量的小区外的人员进入小区。不但扰民,而且带来了安全隐患。同时也背离了当初开发项目建设会所为满足业主基本需要的这一目的。

    解读一:本条是关于会所、幼儿园的归属的规定。

    ① 它的前提是按规范要求配套建设,它体现了一个原则,约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有,否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲,就是归全体业主所在。当然即使在归建设单位所有的情况下,业主有优先享有其提供服务的权利。

    ② 在实践中,会所、幼儿园的产权问题一直是社会各届最广泛关注的问题,长久以来,在法律或法规上也未进行过明确的规定。本条例的这一规定,正是从解决实际问题出发,严格了开发商的举证责任,从立法的本意还是从维权业主合法权益出发的。

    物业管理区域内配套建设的会所、幼儿园,以及车位、车库产权归属关系到广大业主的切身利益,社会普遍关注。考虑到从源头上对会所、幼儿园,车位、车库产权归属进行界定,有利于减少和防止物业纠纷的发生,维护业主的合法权益。为此,《新条例》对住宅小区内配套建设的会所、幼儿园,以及车位、车库等权属予以了明确(《新条例》第四十五条、第四十六条)。

    解读二:车库归属确定,开发商无权滥卖车位!

    《新条例》第四十六条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

    这里有三个层次的内容:

    第一个层次:车位、车库不得“只售不租”

    本条第一款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。具体事例:在实际生活中我们遇到很多奇怪的现象,有的小区地下车库空空、地上的绿地、道路却堵满了车,业主进出小区非常不便。有的业主为了抢车位,早下班,否则晚了,没地方停车,只能将车停在路边。因为堵车,刮车,导致邻里关系紧张,争执搞得邻里不和。

    经了解、由于车库售价太贵,业主一时拿不出那么多钱来,想租车库,但是开发商却只售不租或将租赁价格定得太高,让业主租不起。有的干脆将车位租给小区以外的人,或卖给小区外的人。

    解读:

    ① 本条首先解决开发商控制车库只售不租、业主停车难、租车库难的问题。

    ② 从法律上否定了开发商“只售不租”的做法,同时为了避免开发商任意定价,实现小区的有序停车,对高价租赁车位进行了限制,规定租赁车位实行政府指导价。

    ③ 从保证小区安全角度出发,优先满足小区内业主需要,限制物业管理区域外人员租赁车库的时间。在这里,建议每次签订租赁合同的期限不要超过六个月。如果小区业主原来没有车,后来有了,小区内虽然有车库,但是由于租给了小区业主以外的人,在这种情况下,业主有权要求租赁车位。开发商由于租期不长,也有利于协调,更好的满足业主租赁或购买车位的需要。

    ④ 强调车库的优先及充分利用,避免物业服务企业或业主委员会任意占用共有道路及场地设置车位,充分保障业主的道路通行权以及其他的物权。在这里要强烈谴责一种观点,随意堵车位、车库的业主维权事件多次发生,而且有的以开发商妥协而告终。对于类似事件,如果不是为了业主的共同利益,仅仅是一已之利,我还是持否定意见。因为这是违反〈物权法〉规定的,同时也是为了解决私利而置其他广大业主而不顾的一种行为。因此在此呼吁,业主维权要理智、要合情合理。

    ⑤ 随着该条例的实施,业主有了尚方宝剑,开发商有了金箍咒,开发商只售不租的现象,相信小区所面临的停车问题,有望得到缓解。

    第二个层次:在很多小区,有些车库,开发商不但与业主没有约定,而且拿不出证据证明车库的归属,就擅自将车库卖掉了。有的甚至连占用地上共用道路的车位也卖掉。解读:本条是关于确认车库、车位归属的规定。

    根据《物权法》第七十四条规定,规划内的车库及车位的归属可以约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属业主共有。本条就是对上述规定作了进一步的明确。

    就该条所规定的内容来看,在实践中更利于操作与执行。建设单位说车位归其所有,不但要事先有约定,而且要提供相应的证据予以证明。从一定程度上讲,该条倾向于保护业主利益角度出发,对开发商的权利进行了限制。同时针对实践中开发商任意卖掉业主共有车位的做法,再一次从法律上予以否定。本条例通过后,希望通过本条例的实施,滥卖车位的做法能得到遏制,购房者有了法律依据,也能自发的抵制类似无权处分车位的这种做法。

    第三个层次:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。是于《物权法》第七十四条第三款:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”相吻合的。

    5、明确了建设单位向物业服务企业移交相关资料,业主个人信息资料的保密问题

    物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础和基本依据。物业承接验收时,建设单位向物业服务企业移交物业资料的工作至关重要。

    考虑到实际中存在着建设单位移交资料不全的问题。《新条例》对建设单位移交资料作出了具体、明确的规定(《新条例》第四十八条第一款、第二款)。同时,针对实践中业主在购买和使用物业过程时,其个人信息资料容易被泄露,可能造成对业主生活、工作的干扰的情况,为维护业主的权益,《新条例》规定:建设单位、物业服务企业等单位和个人对在相关活动中获得的业主信息资料应当予以保密,不得泄露。业主对泄露业主个人信息资料有权举报(《新条例》第四十八条第三款)。

    解读:“装修短信”何时不再扰民

    具体事例: “缺德!不知道是谁把我们的电话号码给了装修公司,每天都收到装修设计公司的骚扰短信! ”自从8月份买房后,省城市民陈先生几乎每天都会接到一些装修公司的短信和电话,询问新房是否需要设计、装修。

    现状:有房一族很可能都有过陈先生同样的遭遇。虽然很难有直接证据表明,是开发商、物业公司或业主委员会出卖了业主的联系方式,但这种现象的出现,让人很难找到第二种答案。增加业主个人信息资料的保密内容,无疑是接受“三审”的《安徽省物业管理条例》最大的亮点。此前提交审议的修改稿款规定:“建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。”有些组成人员提出,泄露业主个人信息资料,可能影响业主的正常工作和生活,建议设置相应的法律责任。

    法制委员会研究认为,现在国家对公民信息保护正在进行立法,对泄露个人信息行为承担的法律责任将作出明确规定,因此本条例对法律责任不作规定,理由是这样有利于今后与国家立法相衔接。不过为维护业主的权益也给出了一些建议:建议增加业主对泄露业主个人信息资料有权举报的规定,其可向有关行政主管部门举报。

    6、明确了房屋质量保修金制度、解决开发商规避责任的问题。

    《新条例》第四十九条规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

    建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定,报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。

    具体事例:某市的一个小区,开发商向业主交付房屋后,房屋出现了质量问题,卫生间漏水,业主找开发商维修。但是开发商修了二次后一直未修好。后来业主再去找开发商,开发商就开始推脱、搪塞,最后竟然不肯见业主了。

    解读:质量保修金制度的确立了解决了业主维修难的问题,避免了建设单位注销后或从项目撤出无法维修的问题,也避免了业主以房屋质量问题为借口而不交物业费用的问题。如果开发商不履行维修义务,那么业主、业主委员会、物业公司可以提出申请,经物业主管部门核实,维修费用在物业质量保修金中列支。

    这一制度对开发商是一种制约,也是一种规范。我想这一制度一定会督促开发商在建设房屋过程中注重房屋质量,及时履行保修责任,有利于开发商提高房屋质量标准,加强性能认定制度与注重房屋质量保险制度。

    对业主来讲,则是房屋质量保证的福音。业主的合法权益有保障了,避免因房屋维修问题久拖不绝而给日常生活造成的影响,避免矛盾激化。当然这也对资金监管部门提出了更高的要求,要实履行核实责任。

    对物业公司来讲,因为保修期内的房屋质量维修问题引起的业主拒交物业费问题,也会相应的减少,有利于物业公司物业服务工作的开展。

    从另一个角度讲,该条给物业主管部门增加一项工作,不但严格监管该项资金的使用,尤其对使用资金的业主、物业企业所申报的数额及用途都要严格审核。它涉及到维修项目是否属于开发商的质保范围及费用的合理性等问题。因此从一定意义上讲,从主管部门支付资金的前提,就是维修项目及维修费用要明确具体,且相关各方(尤其是开发商与业主)无异议方可,但是实践中除了开发商与业主协商确定认可相关数额外,一般对相关的维修费用都存在争议,需要依法经过诉讼或仲裁确定方可。因为它不同于住宅专项维修资金,因为专项维修资金是业主自行缴纳,属于业主所有,因此业主经法定程序可以依法使用。而该项资金属于开发商所有,起一个质保作用。因此,如果未经开发商认可,就按一方意见使用该笔资金,是存在法律风险的。因此,对该项资金的使用,需要审慎适用。

    (四)关于物业管理服务

    规范物业服务企业和物业人员的服务行为,并加强对其监督,是提高物业水平的保证。为此,条例从以下六个方面作了规定:

    1、明确了物业服务企业应当具备相应资质,外地物业服务企业备案制度

    这条规定旨在规范物业服务企业行为,提高物业服务水平。《新条例》规定了物业服务企业和人员应当按照国家规定,具备相应的资质。不得超越资质等级承接物业服务业务(《新条例》第五十条第一款)。二是为便于对外来物业服务企业的管理,《新条例》规定了物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)房地产行政主管部门备案(《新条例》第五十条第二款)。三是为树立良好的物业服务企业信誉,《新条例》规定了物业企业及人员的信用档案制度(《新条例》第五十条第四款)。

    2、规定了物业服务企业的权利和义务以及物业服务合同签订、解除的运作程序

    为规范物业服务企业能够更好地做好服务,《新条例》对物业服务企业的权利和义务作了

    明确规定(《新条例》第五十一条、第五十二条);同时对物业服务合同的签订(公示10日)、解除的运作程序(合同期限届满前90日)作了具体要求(《新条例》第五十三条、第五十四条、第五十五条),特别是对实践中有的物业服务企业不辞而别,给后来的物业带来困难的情形作了规范:一是对物业服务企业未办理交接手续,擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的行为作出了禁止性规定:物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。(《新条例》第五十六条第三款);二是相应地在法律责任中对未办理交接手续擅自撤离的物业服务企业规定了处罚(《新条例》第七十七条)。

    3、明确了物业服务收费的相关内容

    物业收费与业主的切身利益密切相关,是业主关注的焦点问题。《新条例》一是规定了物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务相适应的原则,并要求区分不同物业的性质和特点,根据国家和省有关规定在物业服务合同中约定(《新条例》第五十七条第一款)。二是为防止物业企业擅自提高收费标准、擅自设立收费项目、提供服务质价不符等问题,《新条例》规定了物业服务收费实行政府指导价的,根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布(《新条例》第五十七条第二款)。三是为解决物业服务费收支不透明、物业服务费缺乏监督的问题,《新条例》规定了价格部门和房地产部门要加强对物业服务收费项目、标准的监督(《新条例》第五十八条第二款)。

    4、明确了物业服务费承担主体、物业交付,物业服务企业日常检查、维护责任,小区安全防范等

    物业服务费交付的主体、交付的起始时间,是业主普遍关心的问题。《新条例》在两个方面作了规定:一是对建设单位未销售的物业,业主是建设单位,应当由建设单位支付物业服务费用;二是业主购买物业之后,费用就由业主承担。同时,对物业费用的交付起始时间作出了明确规定(《新条例》第五十九条)。

    解读:业主不得违约拒交物业费,物业公司也要拒绝违规收费,

    物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费(《新条例》第五十七条第三款)。具体事例:

    1、有个小区在服务两年后,忽然单方面提高物业收费标准,将原来的0.80元改为1.00元,说现在物价上涨了,什么都贵。同时又另行收取了其他一些费用,如路灯费、防盗门维修费。后经过核实,原合同还未到期,而且约定包干制,物业公司提高收费标准没有依据。

    2、有的小区业主一直以各种理由不交物业服务费用,有一天对物业公司讲,说保洁,我家楼前面你们不用打扫了,或者少打扫一遍也行,我物业费用交一半行不行?还有个别业主无任何理由拒交物业费。

    ① 在合同履行过程中物业公司不能单方面提高价格,除非对方业主同意才行。我们都知道业

    主与物业公司之间的物业服务与收费标准都是依合同为依据的。而且关于收费标准的提高以双方协商为前提,物业公司不声不响,单方面提高没有依据。在实践中有很多的这样的例子,有的多收费,有的自行提高费用,我想这也许跟传统的一些管理观念有关,没有摆正自己的位置。大家都知道,在过去,只有政府的行政收费或垄断部门经常有这样的举动。现在我们报纸上、媒体上甚至政府都要求相关的行政收费都要实行听证,我想如果物业公司实在做不下去,也要先与业主商议才行,听取业主相关意见,讲明自己的难处。否则单方面提高不但是一种违约行为,更是视业主权益不顾,从另一个层面来讲,可能是一种不尊重吧。那么我想《安徽省物业管理条例》这一条正是基于现实中的这些做法而规定,相信学习了该条例的物业公司或者业主都会依法处理这方面的问题,避免发生一些法律纠纷或导致物业与业主关系的恶化。

    ② 在实践中与第二个案例中业主持同样的想法的业主不少,众所周知,物业管理更多是对公共区域环境、设施、设备的一种服务。楼前面扫几遍,不是一个业主说了算,那是属于业主的公共区域,与所有业主的生活息息相关。也就是条例所规定的,“不得以放弃共有权利为由拒绝交纳”。

    ③ 据调查,现在的物业服务企业的物业费收缴率很难达到100%,少数在80%左右,多数在50~60%左右,对部分违反物业服务合同拒交物业费的业主,物业公司也没好的办法进行收交,主管部门规定不得以强制手段收取物业费,物业公司只能将少数不交费的业主起诉到法院,从法院立案到终结需要近大半年的时间,耗费了物业公司的人力物力,也导致了物业公司与少数的业主的关系僵化。对违反合同拒交物业费的业主,业主委员应协助物业公司进行催交,同时也建议司法部门能简化此类案件的审理程序。物业费收缴率低,物业公司投入的人力物力就少,物业服务水平就低,业主的意见就越大,最终倒至恶性循环。现在不少城市出现因物业费收缴率低导致物业公司亏损而退出小区的现象,影响了社区、乃至社会的稳定。物业服务企业如何提供规范的服务,也是业主反映较大的问题。考虑到物业服务的日常检查是物业服务的重要内容,是保证物业共用部位、共用设施设备正常运行的需要,《新条例》对此也作出了明确规定:对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内公告。(《新条例》第六十条)。

    小区的治安问题一直是业主关心的重要问题。考虑到小区的安全防范是物业服务的一项重要工作,但物业服务企业也不能承担安全防范的无限责任。《新条例》一是规定了物业服务企业按照物业服务合同,提供安全防范等服务(《新条例》第五十二条第一款第二项);二是对物业服务企业做好小区的安全防范责任作出了具体要求(《新条例》第六十一条)

    这里需要强调的是,牢牢把握安全防范工作三要素,即:制定应急预案、第一时间报告、协助做好救助。

    5、明确了相关部门在物业管理活动中的责任

    物业管理是城市管理的重要组成部分,事关小区的和谐、社会的稳定,政府相关部门有责任加强对物业管理活动的监督管理,为此,《新条例》对相关部门的管理职责作了规定(《新条例》第六十三条第一款、第二款)

    解读:关于加强在物业管理活动中相关部门职责的问题

    在审议中,有些组成人员提出,条例中对政府有关部门在物业管理中如何发挥监督作用规定得较少,建议增加有关行政主管部门在物业管理中的监督管理职责。法制委员会研究认为,物业管理是城市管理的重要组成部分,关系到小区的和谐,社会的稳定,政府有关部门、相关协会应当加强对物业管理的监督,条例在这方面作出规定是必要的。因此,在《新条例》中应增加一款,表述为:“价格行政主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。”(《新条例》第五十八条第二款)

    同时,为了强化政府及有关部门的监督管理职责,新增加一条作为第六十三条,表述为:“房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

    “市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为。

    “物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。”

    上面条款明确的表述了,物业行政主管部门对物业公司还存在一个行政管理的问题,比如说资质管理。以及相关的行业协会经常搞小区评选等等。同时现在法律规定一些物业管理项目实行招投标制度,也是为了优中选优。但是由于一些物业服务企业的诚信档案没有及时建立,那么这个企业在行业内到底怎么样,它的物业行为是否规范,是否存在案例中违约行为,是否经常受到行政处罚?这些都不得而知。有可能在招标时,物业公司提供的标书写得天花乱坠。但实际情况我们却不得而知。如果根据本条例的规定,有了诚信档案,又及时地对其日常行为其管理的项目进行监督考核,那么主管部门有了第一手的材料。招投标进行过程中,招标人完全可以从主管部门或行业协会当中调取该企业的资料作为参考!通过从主管部门或行业协会对物业企业所建立的信用档案及统计报表,就能对投标人进行较多的了解,了解这家企业的实力,了解其经营管理的项目情况,其是否多次发生违约行为,可以真正为业主选择一位好管家。

    6、明确了建立物业管理联席会议制度

    《新条例》第六十五条规定:实行物业管理联席会议制度。

    物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集,居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。

    物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

    ㈠业主委员会未依法履行职责;

    ㈡业主委员会未依法换届;

    ㈢物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

    ㈣物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

    ㈤其他需要协调解决的相关事项。

    具体事例:去年,有家电视台主办了一个栏目,讨论是否在社区内摆摊的问题,支持者为正方,否定者为反方。参加节目的业主自行选择支持哪一方。结果双方各持已见,业主间争论的非常激烈,抛开业主提出的各种问题后果不提,但是最后一位站在中间位置的老大爷的观点却最有代表性,这位老大爷讲:“只要别在我家门口摆摊,在其他的地方怎么摆,我都不管。”似乎老大爷讲出了所有人的内心真实想法:可以摆,但别在我家门口摆。在场的各位业主都认同的笑了。

    解读:《新条例》第六十五条不但规定了联席会议要解决的主要事项,而且规定了能参与联席会议的成员。条例规定的社区联席会议制度,重在参与,体现的是业主的心声,维护的是业主的合法权益,也最能体现当前存在的一些纠纷。比物业公司与业主为是否封闭阳台争来争去,闹得不可交,倒不如到联席会议制度上,大家讨论一下更好。可以做成类似外国陪审团那样,有些问题比如说是否摆摊,封闭阳台等等都可以拿出来讨论一下,让业主七嘴八舌发表一下观点,事情怎么样,就很清楚了。最后看一下代表双方观点的人数。当然有的人会提出来,到底支持谁呢?这时就按《物权法》第七十六条规定的,召开业主大会或由全体业主表决就可以了。因此,该条不但贯彻《物权法》,而且从业主大会或业主委员会的规范运作方面也非常有益,同时更避免物业公司与业主就一些问题各执自己观点,久拖不绝

    为进一步强化对物业管理活动的联系协调工作,《新条例》规定建立物业管理联席会议制度。通过建立物业管理联席会议制度,有利于相关部门、单位、业主加强联系,加强沟通,共同协商,及时有效地解决物业管理活动中的各种错综复杂的矛盾和纠纷。为此,《新条例》对联席会议制度及主要协调解决的事项作了规定(《新条例》第六十五条)。

    (五)关于物业的使用与维护

    物业的使用与维护,是物业管理的重要方面,《新条例》从我省实际出发,主要规定了以下四个方面的内容:

    1、明确了物业服务企业应当对房屋装修进行指导和监督

    条例第六十六条规定: 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

    业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将

    房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并加强巡查。

    具体事例:有的小区因为没有事先进行装修登记,野蛮装修造成房屋上下漏水;有的业主损坏了承重墙,对整个楼都造成了威胁。当然还有的业主不愿接受物业企业的监督,也不愿交物业服务费用。给物业公司的物业管理工作带来了很大的难度。

    解读:建立“事先告知”制度。“事先告知”是对国务院《物业管理条例》第53条规定的细化与延伸。而且是将实践中具体做法从法规上进行了落实,加强了物业服务企业在服务过程中的义务,完善了物业的装饰装修管理制度。从物业管理角度讲旨在调整装修过程中的物业企业对业主使用物业的监督;从维系相邻关系方面,旨在维护其他共有人的合法权益及知情权。

    在实际中,经常出现装修砸承重墙、破坏防水、噪音扰民的情况,对其他业主的日常生活造成影响。建立“事先告知”制度,不仅仅是制约业主,也制约物业企业。业主违约了,要承担责任。如果物业公司违约了,未尽到监管职责,也要承担装修所造成的损失。所以它是一把双刃剑。

    根据本条规定,业主或物业使用人装修应当先登记,当然如果需要办批准的还要办批准手续,然后签署相关的装修协议。在协议中物业公司负有向业主告知禁止行为或注意事项的义务,比如说,不能破坏承重墙,不能破坏防水层等等。但是不是签了装修协议,物业公司的义务就完成了呢?当然不是,后面物业企业还有一个很重要的监督义务,要到施工现场去查看。

    这条关于装修装饰的规定,是一系列、有步骤的规定。正是针对实践中存在的问题而设立。相信随着条例的实施,有关装饰装修引起的物业纠纷会逐步减少。

    2、明确了物业使用中的禁止行为

    针对实践中存在的物业使用时拆除承重墙、将住宅改为商业用房等其他产生安全隐患、干扰业主正常生活的情况,《新条例》从两个方面作了规定:一是规定了物业使用过程中11项禁止行为(《新条例》第六十八条);二是规定了业主、业主委员会、物业服务企业有权制止,对制止无效的,由有关部门处理。

    条例规定:第六十八条规定了物业管理区域内的禁止行为。

    违反规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。

    《新条例》第六十九条规定:业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的整洁、美观。

    具体事例:有的小区防盗网装的跟蜘蛛网一样,样式不一。有的业主任意违章搭建小房子,

    小棚子。有的污水随处流,污水管坏了也不修,杂乱不堪。有的物业公司去管,业主理直气壮,我的房子我做主,我想怎么做就怎么做?

    解读:本条是关于业主使用物业的规定。

    ① 按照规定正确合理使用物业,可以使用物业保值、增值。我想这是大多数业主购房时除了满足居住这一需要之外另一个目的吧,这也是绝大多数业主入住后更关心的问题。一个好的居住环境影响到业主生活的方方面面。那么《新条例》上述规定正是从创造和谐居住环境出发,从方便业主生活而设定的条款。

    ② 物业纠纷的误区:一直以来媒体也好,社会各界讨论的都是物业公司与业主之间的一些纠纷。很少关注业主使用物业不规范的一些行为。有的业主出于邻里考虑,就是有不满,也不会讲;有的业主看到后反而想效仿。如果对象是物业公司,业主肯定跟物业要起争执。当然实践中也有的物业公司有些做法也欠考虑,侵犯了业主自主使用物业的权利。基于实践中这些情况,基于规范业主使用物业的需要,在《国务院物业管理条例》规定业主规范使用物业的基础上,本条例又进行了明确而详细的规定。尤其是封闭阳台、安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施,与业主日常生活相关的常见物业使用行为进行了规范。

    ③ 法规的衔接性:根据《国务院物业管理条例》四十六条规定,在存在业主违法使用物业时,物业公司可以向行政执法部门汇报。因此,第七十八条规定:违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正,恢复原状,并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

    ㈠拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;

    ㈡侵占房屋共用部位、公共场地的,个人处以1000元以上5000元以下罚款,单位处以五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,个人处以5000元以上一万元以下罚款,单位处以十万元以上十五万元以下罚款;

    ㈢损坏共用设施设备的,处以一万元以下罚款。

    违反本条例第六十八条第一款第四项规定,擅自将住宅改变为经营性用房的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状;情节严重的,县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。

    3、明确了占用业主共有道路或其他场地停车的问题

    《新条例》第七十一条规定:任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。

    具体事例:现在小区普遍存在两种怪现象,一是业主不自觉,任意停车,而且不交车位费。

    由于属业主共有的道路及场地可供停车的位置数量有限,并不能完全满足所有业主的需要。因此张三停在共有道路上或共有场地上,李四就有可能停不下或者李四有可能没车,不需要停车。由于李四及其他业主对该道路及场地也享有共有权。因此,无形之中,张三的停车行为就造成了对其他业主的权益的损害或占用了其他业主的份额。在这种情况下,张三必须要对其他业主做出补偿。也就是所谓的场地使用费用的由来。

    二是物业公司自行收取车位费归其所有,侵害业主合法权益。这也引起了业主的普遍反对,究竟车位费如何收、该不该收、以何种形式收、谁有权收成了业主最普遍关心的问题。解读:本条是关于车位费用权属的规定。

    车位场地使用费明确权属、业主权益有保障

    现在有的小区收车位费,有的小区不收车位费,长期使业主的部分合法权益无法得到保护;或者物业公司收费不透明,导致业主财产流失,业主的合法权益无法得到保障。

    关于共有车位属全体业主共有,已是《物权法》的明确规定。但是《物权法》并未对如何收取车位费用做出规定。其时车位费作为业主的一种收益存在,已是业界的共识。根据《物权法》第八十条的规定,车位场地使用费这一收益,在业主未进行约定时,则可以按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本条例也是贯彻了这一原则,所以明确规定“车位场地使用费属全体业主共有”。这一规定是《物权法》规定的延伸,不但让使用共有车位的业主交费有据,同时从法律上纠正了实践中物业公司自行收取车位费的一些错误做法,最重要的是业主收益得到了保障。

    随着生活水平的提高,小区停车难的问题日益突出,不少小区没有车位或者车位严重不足,造成了占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的问题。为此,《新条例》一是明确了确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。二是规定车位场地使用费属于全体业主共有(《新条例》第七十一条第一款)。

    4、明确了专项维修资金的筹集、使用和管理等

    具体实例:今年3月份,市民吴先生所在居民楼的电梯突然坏了,物业却说已过保修期,如果修的话必须业主自己凑钱。吴先生想到了他们买房时候交的物业维修资金。但房管部门说,目前市民还无法申请这笔资金。

    现状:目前全省各地房屋专项维修资金存量已有数十亿元之巨,至今仍未能得到有效使用。《新条例》第七十二条规定:

    关于专项维修资金的筹集、使用和管理。在修订草案中有的组成人员提出,原建设部、财政部于2007年联合颁布了《住宅专项维修资金管理办法》,对原来的资金交存、使用、管理制度作了重大调整,建议该条的规定应与规章的相关内容相衔接。法制委员会研究认为,原建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第六条对交存专项维修资金分为业

    主交存或公有住房单位交存两种情形,同时该办法第九条规定:“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”考虑到专项维修资金事关广大业主的利益,本条第一款、第二款针对业主交存、使用专项维修资金作了原则的规定。对于公有住房单位交存、使用专项维修资金问题,则按照国家和省有关规定执行。同时,无论是业主还是公有住房单位交纳的资金,都存在着监督问题。鉴于《住宅专项维修资金管理办法》对此已经作出了明确具体的规定,本条第三款、第四款只作原则规定,以便与规章相衔接。因此,建议将该条修改为:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

    “业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存情况。

    “专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门应当会同本级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

    “专项维修资金的交存、使用和管理,按照国家和省有关规定执行。”

    这次法规修订,作出了与规章的相关内容相衔接的规定(《新条例》第七十二条)。

    (六)、法律责任

    法律责任主要规定了四个方面的内容:

    一是对违反本条例的行为援引了国务院《物业管理条例》的规定(《新条例》第七十六条);二是对物业服务企业擅自撤离的,设定了法律责任(《新条例》第七十七条);

    三是对实践中常见的违法行为,如拆除承重结构、住房违规改为经营房等等行为,规定了具体的处罚(《新条例》第七十八条);

    四是对有关行政主管部门、街道、乡镇及其工作人员的违法行为,规定了相应的法律责任(《新条例》第七十九条)。

    在这一章里,重点解读第七十七条:规范物业行为、提高行业自律

    具体事例一:某小区物业公司在冬天撤离小区,物业办公室铁将军把门,小区水电费没人交了,供暖锅炉没人烧,垃圾没人收。小区生活陷入混乱,业主相互抱怨。业主投诉到政府主管部门,面对质问,物业公司表示是业主不交费,企业负担太重,亏损太厉害了,无法继续经营,只得退出。

    具体事例二:合肥一家物业企业服务不好,小区业主委员会拒绝续约,合同到期后,物业公司却始终赖在小区不走,新招标的物业公司也不能进驻。最后,该业主委员会不得不诉至法院请求判令物业公司撤离。

    现状:物业服务差,业主不愿意交费;业主不交费,物业服务就难以为继,谈不上好的服务。有时,双方闹出了大矛盾,一些物业企业或者干脆突然撤离,或者始终赖着不走,这样的事情屡见不鲜。

    物业公司不打招呼就擅自撤离,小区没人保安、保洁,隐患重重、臭气熏天??业主委员会紧急招来新物业公司,但是,小区的所有资料都被撤离的物业公司卷走??近年来,在省内不少城市,这样的现象频频发生。

    解读:

    按照当前物业管理的相关规定,包括安徽省《新条例》规定,都有关于物业费采取包干制或酬金制及其他方式的表述,而实践中一般采用的是包干制,尤其在北方,酬金制在南方适用或国外适用的比较广泛。物业企业为业主提供物业服务是因为双方存在合同关系,如果合同约定包干制,那么在合同未到期的情况下,物业服务企业以亏损为由,擅自退出小区,是一种违约行为,业主有权起诉物业公司要求合同继续履行。如果合同确实无法履行了,则业主也可以要求物业公司承担损失赔偿责任。

    《新条例》规定,业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面的服务合同,对各自的权利义务进行规定,对服务费用、违约责任、时间进行明确的规定,省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同等示范文本。

    按照物业服务合同,物业应履行安全防范、卫生保洁等服务。未办理交接手续的物业服务企业,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。如果擅自撤离,将由相关部门限期改正,逾期不改正的,将被处以5万元以上,10万元以下的罚款。同时,条例还规定,房地产行政主管部门应建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

    关键的两点:一是撤离要等到物业服务合同解除后;二是撤离必须是不可抗力等因素造成,并且在合同中有约在先。

    三、贯彻实施《安徽省物业管理条例》

    物业管理在我省作为一个新兴的基础性服务行业,经过二十多年特别是近几年的较快发展,在改善人居品质,提升城市管理水平,扩大社会就业,促进经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。

    提高我省的物业管理水平,推进和谐社区建设,是当前和今后一个时期的重要工作,要以《新条例》实施为契机,抓紧抓好《新条例》的贯彻实施。一方面做好宣传发动。利用全省贯彻实施《新条例条例》集中宣传,制定详尽可行的宣传贯彻方案,开展进社区、办讲座、座谈会等形式多样的宣传活动,通过报纸、电视、广播、网络等新闻媒体广泛报道,做到家喻户晓,形成浓厚的社会宣传氛围。做好对物业从业人员的培训,引导物业服务企业、业主等自觉学习条例、遵守条例。要通过大规模宣传,让居民群众切实了解实施《新条例》的重

    要意义,明确业主及物业企业的权利和义务,进一步增强参与意识和维权意识。另一方面严格落实《新条例》确立的各项制度,加强对业主大会工作的指导监督、规范前期物业管理招投标活动、整顿和规范物业管理市场秩序。加强与各有关部门协调与配合,建立物业管理联动机制和物业管理联席会议制度。针对市民关心的物业管理热点难点问题进行深入调研,切实维护业主和服务企业的利益,推动我省物业市场健康持续发展。

    李国昌 安徽建筑工业学院副教授

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