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    如何破解物业管理的老大难

    时间2016-04-29 来源陕西物业网 编辑小洛
    如何破解物业管理的老大难
    【陕西物业网 物业管理】以“物业服务不到位”为由,李先生拒付城区一家物业公司物业费和公共能耗费五年之久。近日,当物业公司再次上门收取物业费时,李先生竟然说“我没钱,你们这么大的公司,帮我垫付一点物业费和能耗费又有什么要紧。”
    “像这样长期拖欠公共能耗费和二次供水水费的业主很多,前天,我们对长期拖欠公共能耗费和二次供水水费的业主采取了拆掉水表的方式。”浙江天意物业发展有限公司的胡和江副总经理说。笔者了解到每到年底收物业费是最头痛的事。催费通知早在几个月前就已经张贴到小区各单元楼醒目处,可是目前交费的业主却还不到五分之一。
    从事物业行业之难,从催收物业费就可知其端倪。基本上,每到年底,催收物业费的通知就会在小区里张贴,物业公司虽想尽办法催收,但结果不甚理想。“常常是主动上门交费的并不多,只能靠上门去收取,上门收取经常找不到人外,收取时还要遭业主‘诉苦’。”某物业管理公司负责人说。
    大部分居民不愿上缴物业费的原因多为“房子有质量问题”、“两证没办下来”、“收费太高”、“对物业服务不满意”等。居住在江滨西大道附近某小区的王先生,之前每年的物业费从未拖欠,但去年的他却迟迟不缴纳物业费。
    当物业公司前去收取物业费时,王先生说,他新买的二手房是从朋友手里买下的,而户名还一直是朋友的户名,房子还不在他名下,所以不用缴物业费也是有道理的。
    座谈会上,辰庆物业公司的代表介绍,现在小区内二手房买卖较多,有的是通过中介,有的是通过朋友介绍私下买卖,像这些私底下出售的二手房有很多不申报物业公司,有些小区业主房子卖掉好几年,物业公司也不知道房子已经换了主人。
    “这样的情况在我们小区很普遍,我觉得相关部门是否可以在二手房买卖的过程中通过社区和物业公司盖章证明费用已缴清这一道手续后,再允许房屋转让。否则出现类似这种物业费不缴,不知道问谁去要的情况,我们物业公司会很难处理。”辰庆物业管理公司的相关负责人这样提议。
    据了解,还有业主认为,小区经常有偷窃事件发生,有人公然搭棚办红白喜事,吵吵闹闹的,物业公司没尽到管理之责。特别是一些不负责任的开发商,不按契约办事,引起业主不满后,物业费就成了业主的“宣泄口”。
    座谈会上,各社区相关负责人也提出了自己的建议,就如何对物业公司监管?如何做到管理的对接?这个问题上,富阳区江滨社区的相关负责人建议,首先要尊重社区的监管,相关部门给社区合适的监管权利。在“如何促进小区物业管理服务的提升”这个问题上,江滨社区相关负责人建议,物业公司首先要从员工素质下手,同时让物业公司的管理者更具人格魅力。
    针对开发商遗留下来的问题让物业公司来“背黑锅”这个问题,鹿山街道的相关负责人建议物业公司和业主之间多沟通交流,并能策划一些双赢的活动提高物业公司和业主间的信任度。
    盘龙山社区相关负责人介绍,有两件事让她印象深刻,第一件是在“阳光里”小区看到物业的保洁员都推着一辆和宾馆里的保洁车一样的车,给小区服务。这让小区业主看到感到很专业,也非常放心。另一件事是同样在这个小区,大年三十在小区的门口用喇叭号召业主们到小区门口放鞭炮。
    “这不仅让物业对燃放烟花好管理,还让过年的气氛更浓,并且还促进了小区业主间的互动。让人觉得物业公司很人性化。”盘龙社区相关负责人说。
    在座谈会上,发现物业管理公司各有各的委屈,业主们拒绝缴费的理由各不相同,而物业公司的工作开展也是力不从心,多有难言之处。在不少业主眼里,既然交了物业费,物业公司必须把所有事情管好,特别是在房子质量、办证等开发商遗留下来的问题上,若诉求得不到满足,多以拒交物业费表抗议。
    装饰装修,物业入户管理有点难
    某小区业主,在给新家装修时,未告知物业公司就每天都在敲敲打打,导致很多业主到物业公司来投诉。据各物业公司介绍,目前小区内的卫生情况,包括垃圾堆放是否规范、房屋装修、内装修是否改动大等问题,物业公司都会及时向住建局汇报,而因此也衍生了一些问题。
    “在我们小区,有一些别墅或排屋在设计上改动很大,而装修方案一般由装修公司出谋划策。所以有时候在装修过程中产生的垃圾多,声音也特别大。希望在业主装修改动大的情况下先到相关部门进行备案,和物业公司进行对接便于物业公司进行管理。”山水物业的代表建议。
    “有一位业主,他装修房子时被邻居投诉到物业公司,物业公司上门劝告,导致邻居双方有了心结,后来这位投诉的业主拒交物业费。”为了避免类似这样的尴尬局面,某物业公司代表建议相关部门能对举报隐私进行保密处理。
    大家物业公司代表介绍,目前在富阳区一些小区没有装修的二手房较多,而因此衍生的垃圾处理费用较高。“二手房楼盘移交手续大都不全,我们这里不明身份的业主越来越多,希望相关部门能及时提供此类‘僵尸房’的信息,可以让物业及时催讨物业费。”该物业代表还建议在平时“业委会”的选举时,希望能在这些问题上多和物业公司衔接。
    在中大物业公司负责的小区有一位业主,经常在每逢周末就一个人在家里自己装修房子,目前已经装修了两年。“每次有其他业主投诉声音太吵,我们物业前去查看时,他就暂时停止了装修。这也给我们造成了很大的困难。”中大物业公司代表介绍。
    金都物业代表介绍,目前装修垃圾处理收费也处于亏损状态,每150平方米一般在200元左右,建议在垃圾清运上相关部门能有一个统一的价格,这样操作起来会更方便 。
    加强物业公司自身监管 尽量让业主满意
    笔者了解到,导致物业费难收的原因有三,一是有些物业公司并不规范,服务质量自然难以上去,无法让业主满意;二是业主对物业公司的管理范围不太了解,常因物业公司管理范围之外的事情而迁怒物业公司;三是不少小区物业公司和开发商本是一家,业主因与开发商沟通不畅,合理权益得不到维护,只能以拒缴物业费进行施压或者减少损失。
    富阳区物业管理协会会长叶军说:“物业公司现在处于一个尴尬的局面,同时也非常委屈,就是我们不能挑业主,业主再难缠,也得去做工作。”
    叶军提议,要解决物业费收取难的问题,物业公司首先要加强自身管理,提高服务质量,尽量让业主满意;要与业主加强沟通,建立相互依存的良好关系,让业主有一笔“明白账”,明晰自己的权责;要完善小区管理办法,进一步明确各方权利、义务,使管理机制更科学。
    业主因小区卫生清洁服务不到位拒交物业费,物业公司称业主反映情况与事实不符,双方协调数月未果;空置房屋也需按时支付物业费?业主、物业公司各有说辞……大大小小的物业服务纠纷让业主和物业公司心烦不已,影响了居民正常生活和社会稳定,也成为了富阳城市化进程中的物业管理难题。
    针对物业费难收,和怎么调和物业公司和业主之间的矛盾。4月22日,在富阳区住建局六楼会议室召开了“关于富阳区前期物业管理招投标实施办法”的座谈会,参加本次会议的有来自富阳区各社区、各物业公司、富阳区物业管理科、富阳区物业协会的相关领导和负责人。
    本次座谈会主要从如何促进小区物业管理的提升?如何加强封闭式小区管理?如何对物业公司监管?如何做到管理的对接?管理和如何加强封闭式小区管理?如何加强装饰装修的管理等方面进行探讨。
    来源陕西物业网