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    佳兆业物业正式发售 管理层回应高定价称“已有折让”

    时间2018-11-29 来源未知 编辑admin
      陕西物业网讯:佳兆业物业(02168.HK)已于11月26日起正式发售,预计11月29日定价,12月6日在香港联交所主板挂牌上市。
     
      佳兆业物业此次发行总股票量为3500万股,占发行后总股本的25%,发行价格区间为每股9.08港元—10.88港元,上市后市值最高可达15亿港元。
     
      中信里昂证券和农银国际是此次IPO的联席保荐人。日前在香港举行的推介会上,农银国际投资部门主管及董事总经理马学明介绍:“我们有一个超额配售权,也是15%。在绿鞋的融资规模是4060万美金到4860万美金。”
     
      9.08港元—10.88港元的定价成推介会中被关注的重点,这个价格在从房企剥离出的物业公司中,仅次于雅生活(03319.HK)的12.30港元,接近碧桂园服务(06098.HK)10港元的首日开盘价(碧桂园服务以介绍形式上市,没有发行价)。
     
      而佳兆业物业体量上远低于以上两家物业公司。该公司招股书显示,截至2018年6月30日,其在管面积为2540万平方米。财报显示,雅生活同期的在管面积为1.09亿平方米,碧桂园服务为1.37亿平方米。
     
      11月6日登陆港股的新城悦(01755.HK),截至2018年4月的在管面积约3700万平方米,但最终定价仅为2.9港元。
      对此,佳兆业物业融资部副总经理刘景睿回应称,“我们估值考虑了对标,而且在IPO的折让基础之上,再考虑到年底的市场情绪,向市场释放出了诚意。”
     
      值得关注的是,佳兆业物业和新城悦在管理物业上有类型的区别。佳兆业物业招股书显示,截至2018年6月30日,其管理了124个物业,包括101个住宅社区及23个非住宅物业,住宅在管面积是非住宅的约11倍。
     
      佳兆业物业执行董事、主席及总裁廖传强在推介会上表示:“非住宅主要指的是公共建筑,例如体育场馆、政府大楼和湿地公园,还有一些商场和写字楼。非住宅和住宅提供的收入占比为53.4%和46.6%。这意味着佳兆业所管理的项目很多部分是住宅,但非住宅的毛利水平还是不错的。”
     
      据佳兆业物业的招股书,其非住宅物业平均管理费远高于住宅物业平均管理费。截至2018年6月30日止六个月,非住宅物业的平均管理费为每月每平方米15.12元,住宅为每月每平方米2.29元。
     
      廖传强认为,“我们在非住宅上面的竞争优势是比较突出的,截至目前我们已获取了9个体育场馆,是目前全国最大的体育运营商之一。非住宅的管理门槛以及管理要求是较高的,相信后续佳兆业物业依然会重点发展非住宅物业。”
     
      “佳兆业物业IPO的价格是较为合理的,关键是其物业项目储备相对不足,这可能是投资人比较关心的。”国信证券一位港股分析师对财联社记者称。
     
      招股书还显示,佳兆业集团为佳兆业物业的在管面积贡献超过了80%,截至2017年12月,佳兆业集团的土地储备面积为2190万平方米,2017年新落成项目为430万平方米。如将全部土地储备计算在内,佳兆业物业未来几年的管理面积将相对目前翻上一倍。但佳兆业土地储备多为旧改项目,开发周期长,给物业管理面积的增速增加不确定性。
     
      为确保规模的增加,佳兆业物业在招股书中称,计划将全球发售所得款项的50%用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司。同时,佳兆业物业还要确保管理费水平保持高价位。
     
      “我们也会谋求对部分在管的、年限比较长比如说5—8年以上的项目谋求提价。”该公司财务管理部总经理易学忠表示。
    来源未知