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    "业主自管"可否破解西安物业管理难题?听听业内人士怎么说

    时间2020-09-24 来源未知 编辑admin

    在众多小区仍在为成立业委会而奔走、努力的时候,西安和平花园已从两年前开始实行小区服务升级版——业主自管。

    作为西安市唯一的业主自管小区,这种全新的管理方式,同样折射出业主与物业的博弈困境。业内人士认为,成立业委会不是为了与物业夺权,是和谐共建、平等相处。

    业委会说服业主 接受物业费上涨

    在1995年的西安,坐落于高新路的枫叶高层小区,俨然是高新区的地标建筑之一。

    彼时的小区由开发商自己的物业公司进行管理,业主大多是高收入阶层,彼此相处的倒也和谐。随着时间推移,第一批业主逐渐重新购置房产,将房屋出租或者出售,加之相关物业管理法律法规的缺位或不合时宜,小区管理一落千丈。

    “物业与业主的矛盾是不可避免的,但也是可调和的。”2009年,小区成立业委会,刘其昇担任主任,他向记者坦言,业委会干的第一件事,就是争取全体业主的合法权益。

    “相对于零散的业主来说,物业常常处于强势地位,这种不平等,导致物业常常有意无意侵犯到业主的权益。”刘其昇曾在1993年参与过《西安市物业管理条例》的起草、讨论工作,在他看来,对于那些已经有着强烈成立业委会愿望的小区业主,只要符合相关条件,就应该积极鼓励并提供有力的支持和帮助。

    刘其昇同时强调,业委会最先应该解决的是让全体业主参与小区管理的问题,提高大家“当家做主人”的觉悟,其次才是管理方式的问题,是聘请物业公司管理还是业委会自管等,“成立业委会不是为了与物业夺权,是和谐共建、平等相处。”

    事实上,在“争取全体业主合法权益”的同时,枫叶高层小区业委会也在维护物业公司的利益。小区物业经理柳长安告诉记者,小区高层从2005年起物业费就是0.4元/平方米,2010年、2013年物业曾两次提出要涨物业费,业委会经过广泛调研,站在了物业公司这边,“做了很多协调工作,最终物业费提到0.8元/平方米。”

    刘其昇证实了这个说法。“从前买馒头1元买5个,现在只能买2个,还变小了。从前雇保安保洁多少钱,现在得多少钱?上调物业费是为了更好地保障对大家的服务,业主们也很通情达理。”

    服务质量低 性价比不符成主要矛盾

    很长一段时间以来,城市市民主要是依赖工作单位分配住房,很少有“物业”这样的概念。改革开放以后,商品房开始出现,越来越多的人都住进了与单位无关、自己拥有产权的住宅里,物业服务作为新型的“管家”登场了。

    如今,业主与物业的博弈困境,已经成为影响社会稳定发展的一个重要因素。在本报开通的意见征集平台上,大家反响热烈,纷纷反映碰到的问题。截至目前,共收到各类问题和意见建议200多条,主要涉及物业服务质量低、性价比不符、小区共有收益不透明等。

    西安某街办相关工作人员向三秦都市报记者提供了一组数字显示,2020年1月到8月,街办处理12345市民服务热线转办函一共2057件,其中涉及到物业管理方面的有1210件,占比59%。

    以小区的经营性收入为例,2017年1月1日起实施的《西安市物业管理条例》第78条中有明确要求,物业服务企业应当将共用部位和共用设施设备经营收益情况等信息,在物业管理区域内显著位置公示并及时更新,但三秦都市报记者近日走访西安城区十几个小区,发现多数小区尚未公示。

    “为什么不主动公示?因为处罚力度太小了。”一位不愿具名的受访者援引上述管理条例第112条介绍,“违反此条例的给予警告,并可以处5000元—30000元罚款,这对于庞大的广告收益而言,简直是‘毛毛雨’,这也使业主的法定权利流于纸面而不能兑现。”

    业主自管水平也需要升级

    多位受访者认为,小区物业管理问题,利益和关系错综复杂,“看得见的管不着”“管得着的看不见”,问题久拖不决,老百姓反映强烈。而问题的核心,则是平衡业主、业委会、物业服务企业三方的权责。

    “对于业委会而言,提升自管水平显然非常有必要,而对于业主而言,更要有主人翁意识,更多地关注小区事务,业主们热情参与和监督对小区更加重要,而不是等到各种矛盾问题突出才出来维权。”物业管理专家顾问何志恒说,如果实施业主自管,业主的利益可以得到更好的保障,社会矛盾可能就会少很多,但是,业主自管对于业委会的要求又非常高,一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。

    何志恒把业委会组织需要具备的基本能力,总结概括为“十种能力”、“五公”、“一担当”、“一坚持”。这十种能力包括:对法律法规政策规范的了解能力;对物业管理的基本常识了解能力;与政府的沟通协调能力;组织业主能力;与物业协调能力;财务管理能力;文字处理能力;现代办公能力;小区持续建设能力;正能量宣传能力。

    所谓“五公”,就是公心、公德、公开、公平、公正。

    另外,在困难面前要勇于担当,坚决不能退缩和半途而废,没有担当就不能做好业委会。解决这个问题,并不单是业主或物业公司的事,它需要多方的努力。

     
    来源未知