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    新法颁布后物业有哪些权?

    时间2020-09-10 来源未知 编辑admin

    业主认为,物业服务不到位,拒缴服务费;物业却认为,已经做了该做的服务,业主没有理由拒缴。8月27日,高新区人民法院对这起案件进行了判决。

    那么,《民法典》颁布后,物业到底应该管些啥?为此,记者采访了高新区人民法院法官付建国。

    ■案起 业主拒缴物业服务费

    事情还得从2016年2月1日说起。当时,开发商大庆一置业公司与高新物业管理有限公司,签订了《前期物业服务合同》,将其开发的小区前期物业管理服务事宜,委托给该物业公司行使,物业服务的收费标准,由大庆市物价监督管理局审核批准,业主按年缴纳物业费。

    物业公司称,合同签订后,他们一直按合同约定履行相关义务,依约对业主居住的小区,实施规范化的物业管理,为业主提供了完善的物业服务。

    然而,物业在收费过程中,业主姜某,认为物业服务不到位,拖欠2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费,共计6629.98元,物业多次催交未果,无奈之下诉至法院。

    庭审中,姜某认为,原告所述欠费时间及房屋面积都对,但他辩称,2017年的物业费已过诉讼时效。物业公司服务态度较差,管理较为混乱,比如:小区内没有24小时巡逻、单元门一直不好使、打电话报修不及时等情况,且提供的物业服务不全,收款项目中存有未提供服务的情形,提供哪些服务,就交哪些费用。

    ■判决 法院支持物业诉讼请求

    高新区人民法院审理认为,原告作为物业公司,为小区提供了物业服务,被告姜某是该小区居民,接受了原告提供的物业服务,双方存在物业服务合同关系。

    被告作为接受物业服务的业主,应及时缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费,事实存在,原告要求被告立即缴纳拖欠物业服务费的请求,有事实根据和法律依据,法院予以支持。

    关于小区内管理混乱等诸多问题,系物业管理缺失造成的辩解意见,因小区居住环境的好坏,取决于全体业主的共同维护及物业服务企业的服务行为,不能简单归因于物业服务企业一方的责任,且被告所举的证据,不能证实原告有违反物业服务合同中的义务,法院对被告所述物业公司怠于提供物业服务的抗辩意见,不予采纳。

    据此,法院作出支持原告诉讼请求的判决。

    ■建议 业主与物业别激化矛盾

    审理此案的法官说,业主拒缴物业费的行为,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的服务管理,损害其他正常缴费业主的利益,还会激化矛盾,造成恶性循环。

    在此,主审法官建议业主在遇到问题时,不宜采取长时间拒缴物业费的消极方式进行对抗。

    若业主对物业服务企业提供的物业服务不满意,应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决;也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可向行业主管部门进行投诉,或通过业主大会,解聘和重新选聘物业服务企业。

    作为物业服务企业,即物业公司,也要强化服务意识,要以业主满意作为服务的目标,全力提升物业服务质量,打造优质化的物业服务新品牌。

    只有这样,才能有效减少或从根源上解决物业公司与业主之间的矛盾,也才能确保物业费的顺利收取,才能保障物业公司良性运转。

    ■说法

    物业有哪些管理权限?

    “我家屋子漏雨,物业就是不管,我们缴了这么多物业费,物业到底管啥?”采访中,记者了解到,在日常生活中,很多人缴纳了物业费后,分不清楚物业究竟管理权限有哪些?《民法典》颁布后,有哪些新的说法?记者采访了付建国法官。

    记者:绿地被侵占物业该不该管?

    法官:《民法典》第二百七十四条规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有;同时,《民法典》第九百四十二条规定:物业服务人,应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施,保护业主的人身、财产安全。

    物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占,物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的,物业公司可以报请有关执法部门介入解决。

    记者:物业换开关、水龙头该不该收费?

    法官:《民法典》第九百四十二条规定:“物业服务人,应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

    开关、水龙头并不属于业主的共有部分,物业并没有无偿为业主进行维修的义务。

    因此,不能要求物业无偿提供服务,物业给业主换开关、水龙头,属于增值服务,可以适当收费。

    记者:厨房、卫生间、阳台、楼顶等地方漏水,是生活中最为常见的,那么,是不是该由物业出钱进行维修呢?

    法官:要分3类情况:新建商品房处于质保期内的,一般由建设单位负责维修;属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的,一般由使用人自行组织维修;超出质保期、因使用年限较长等自然原因,出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题,应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修。

    新颁布的《民法典》降低了维修资金的使用门槛。

    记者:公共部位、设施出问题归物业管吗?比如外墙脱落等。

    法官:《民法典》第二百八十一条规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

    建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况,应当定期公布。

    外墙脱落等公共部位出现问题,保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映,由其协调建设单位进行维修;保修期外的,可由物业服务企业或业委会,申请使用维修资金解决。

    来源未知