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    物业基本法⑩ 中海物业:上市三年,老牌物业公司“小步慢走”

    时间2019-07-03 来源未知 编辑admin
      【陕西物业网】伴随楼市步入存量房时代,曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在,不但开始为母公司提供资金背书,还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点,剖析房企物业运营“法则”,第十期:中海物业。
     
      如若将房企分拆物业上市进行拆解、排列,中海物业(02669.HK)无论是在管理面积,还是营业收入中,都当属前列。作为除彩生活、碧桂园、绿城服务、雅生活之外,为数不多超过1亿平方米的房企物业公司,这家老牌房企物业公司正经历规模扩张缓慢、内生增长乏力的现状。
     
      数据显示,2018年中海物业在管面积达到1.4亿平方米,其3年复合增长率仅为19.48%,趋于保守;作为对比,碧桂园服务在管面积已达1.8亿平方米,其3年复合增长率为37.51%;雅生活更是即将奋力赶超,在管面积分别为1.3亿元,3年复合增长率为58.02%,永生生活服务更是高达复合增长率60.26%。
     
      纵然规模与优劣并没有等值号相对应,但是,与销售型物业不同的是,物管企业的发展建立在小区管理权之上,规模要放在首位,是营收的源泉,在跑马圈地渐成趋势的物业版图,抢占了“城池”,便抢下了行业话语权和发展的空间。
     
      往前看,前行者在加速奔跑,小步慢走的中海物业开始被拉开距离;
     
      往后看,面对永生生活服务、绿城服务等年轻企业的强势追赶,内生增长较慢的中海物业将如何应对。
     
      90%管理面积依托母公司
     
      脱胎于母公司央企-中国建筑工程总公司所属中海集团,中海物业较早成立于1991年,且似乎一直处于“不差钱”的状态。
     
      2015年,中海物业登陆港股资本市场。与彩生活IPO上市不同的是,作为国内物业管理领域第二家实现在港上市的企业,中海物业采用的是介绍上市。与IPO相比,介绍上市的优势在于程序上较为简便,能在较短的时间内完成,且不涉及公开集资。这在侧面反映了募资并非中海物业上市的首要目的,搭建物业资产平台和提升母公司估值才是其根本原因。
     
      事实上,中海物业一直备受母公司青睐,中海物业副总裁叶翔曾如此讲述对物业市场的看重:“香港的物业管理费水平平均是我们的7倍,但香港人工费的水平只是我们国内的2倍多一点。物业管理主业这块蛋糕是最大的,跟发达国家水平比较,5年以后物业主业可能还有7倍的增长空间。”。
     
      上市三年,中海物业更多的是依靠中海地产生存经营,其大多数业务来自中海地产或同系联营公司,基本上与房地产业务布局同步,90%管理面积依托母公司 。
     
      凤凰网房产发现,2015年10月份上市时,中海物业股价仅为0.94港元,在2017年之前一直处于波动状态,该股价从2018年年中股价达到同时期最高值约为3元/股,之后开启一路下滑趋势,2019年开年之后,股价一路看涨,截至6月28日收盘,开盘最高4.25元/股,最低4.05元/股,收盘4.07元/股,每股收益0.12,港股市值为133.78亿元。截至目前股价升幅已达4倍,市盈率为33.28,在同行业内处于领先位置。
     
      中海物业股价波动示意图
     
      凤凰网房产梳理发现同为分拆物业上市,截至7月1日,彩生活、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等港股物业公司的市盈率,分别约为12.51、31.78、19.28、45.75。
     
      依赖母公司确实有背靠大树好乘凉的先决条件,但是,这种依赖性也让有不可避免的局限性。在决策上需等待母公司统一协调,缺少发展模式的灵活性,业务发展受制于房地产市场的总体起伏,一旦房地产市场下行其业绩也会遭受巨大影响。
     
      因此,近些年,当中海陷入人事更迭内耗之时,“掉队”等负面效应也在一定程度上投射在了中海物业的发展状况上,中海物业在2015年-2017年经历过一段迷茫期。
     
      中海自2015年上市后,在管面积增速明显放缓,从46%锐减至13%,2017年上半年增速更是跌至个位数6%,这与中海地产在售额规模增速放缓周期上十分契合。
     
      2015年5月,中海物业所管理的总面积为6760万平方米,截至2018年末,虽然中海物业的在管面积是2015年的2.3倍,但是相对于后起之秀碧桂园服务、雅生活服务在管建筑面积分别是2015年在管建筑面积的2.6、3.9倍,相形见绌。
     
      增长率数据也呼应了目前的现状,中海物业2015-2017年物业收入的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%,同时期,上市晚将近一年的绿城服务的收入增长率皆在30%以上。
     
      此外,中海集团也在通过转让的方式向中海物业“输血”,帮助其改善营收现状。
     
      2015年,中海物业通过内部转让以及收购的方式将集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业收入囊中。
     
      转折点发生在2017年,通过中海地产收购中信,中海物业获得中信物业在中国内地拥有的120个物业管理项目管理面积达24.1百万平方米,作价2.29亿港元,这也让中海物业的财务报表提升了不少。
     
      对比2016年的业绩,相关收购令中海物业2017年营业收入由25.6亿增长至33.6亿,纯利由2.26亿增长35.8%至3.07亿。
     
      此次收购让中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收购。
     
      新业务拓展“得过且过”
     
      物管企业未来成长的主要路径有两条:一是通过做大基础物管规模实现成长,二是开拓增值服务市场、挖掘潜在商业空间。
     
      营业面积终究是衡量一家物业公司总体实力的重要标准,物业公司大都意识到单靠内生增长的面积,即拓展第三方项目占总项目的比例,并尝试并购路径。
     
      央企背景给中海物业项目拓展带来一定便利,中海物业得以积极承接各类政府、公建项目,从而提升在政府物业方面的市场优势,不断拓展企业管理边界。
     
      就中海物业来看,中海物业在第三方项目拓展上同样趋于保守。在万科将住宅物业和商业物业拆分,推出“万物商企”子品牌,龙湖积极布局火车站、医院等市政项目,2018年中海物业相比2017年增加了1260万平方米,其中有230万平方米为新拓展的商业或政府项目,占比为18.25%,这成为中海物业近年来,屈指可数“走出去”的案例。
     
      不过,与四处开花不同,中海物业新拓展的商业及政府项目颇惹人瞩目,包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等,皆为所在城市核心项目。
     
      除了第三方业务拓展有限之外,中海物业在盈利空间显著的增值服务上效果也不尽人意。
     
      凤凰网房产梳理发展,中海物业的收益共分为物业管理服务收益及增值服务分部收益。
     
      从收入结构看,2018年中海物业的物业管理服务收益、增值服务分别占比为90.1%、9.9%,收益分别为港币37.45亿元、4.1亿元,较去年增加21.0%,管理服务收益所占份额比2017年92.2%下降了2.1个百分点。
     
      中海物业也意识到需要加重增值服务的比例,只不过,这条路任重道远,效果并不十分显著。
     
      凤凰网房产梳理发现,在2015年-2017年中海物业增值服务占总收入比重分别为7.03%、8.93%、7.83%,持续处于低位,这与彩生活、绿城服务增值服务占比达到约30%的水平相差甚远,碧桂园增值业务占比达到了26%,雅居乐更是达到了52%
     
      据中国指数研究院数据统计,2015年-2017年,上市物管公司增值服务的占比分别为24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物业增值服务占比也远低于行业平均水平。
     
      盈利模式待考
     
      2018年12月31日,在已经分拆的物业公司中,绿城服务、碧桂园服务、中海物业和彩生活分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元、36.1亿元。
     
      尽管营收可期,但是,毛利率一直是中海物业被诟病的原因。2018年中海物业整体毛利率为20.4%,同比下降了3.5个百分点,其中物业管理服务的毛利率下降3.3个百分点至18.0%,对比2018年碧桂园服务毛利率37.7%;雅生活毛利率38.2%,彩生活的毛利率为35.5%,中海物业的毛利率水平仍有待提高。
     
      中海物业的低利率,与中海地产一直以来的“利润王”形象差距较大。
     
      物业管理行业的服务模式主要有包干制及酬金制两种,中海物业采取的是包干制占比超过80%。
     
      包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。酬金制即业主委员会与物业管理公司签订合同,代理小区的物管工作,进行管理输出,并收取10%的物业费作为酬金,剩余90%的费用作为小区的营运资金,结余或者不足均由业主享有或者承担。
     
      有业内人士向凤凰网房产解释了两者的不同,包干制的毛利率低于酬金制,在一定程度上会将毛利率下压,如果要提升包干制的毛利率需要进行较大的成本控制;对于酬金制而言,业绩贡献效率相对稳定,但随着在管面积的增加,留给企业自身业绩提升空间也会减少。
     
      与中海物业不同的是,彩生活采用的是酬金制,两种制度的方式也造成了两套运营逻辑。2014年中海物业全年营收21.6亿港元,是彩生活全年营收的4倍,但盈利表现却远远低于彩生活:2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%,中海物业则分别只有19%和4.5%。
     
      对比数据发现,2018年中海物业全年营收41.55亿港元,彩生活实现营收36.14亿,相差不多,而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。
     
      即便物业版图面临着毛利较低、新业务拓展待开垦、面积增速扩围放缓等现状,今年年初,颜建国再度回归中海地产后,他对中海地产未来定及规模提出要求,制定“2020年冲4000亿港元规模”目标。
     
      随着母公司规模的再度扩围及增长势头的迎头赶上,中海物业的发展或许在规模及质量上逐渐增速。
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